Kira tespit davası, tarafların kira bedelinin tespit edilmesi istemiyle ikame ettikleri bir davadır. Nitekim bu davaya ilişkin hükümler, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenmektedir. Buna ilişkin hükümler sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulanmaktadır.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira tespit davası her zaman açılabilmektedir. Fakat mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için bazı şartlar bulunmaktadır. Bu şartlar, kira bedelinin yeni dönemde artırılacağına ilişkin sözleşmede bir hüküm olup olmamasına göre değişiklik göstermektedir.
Sözleşmede Yeni Dönem İçin Kira Artış Şartı Yoksa
Kira sözleşmesinde, yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmayabilir. Açılan dava neticesinde belirlenecek bedelin yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Buna göre; dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa; belirlenen kira bedeli yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Eğer yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artılacağına ilişkin ihtarname gönderilirse ve dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa; belirlenen kira bedeli yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Sözleşmede Yeni Dönem İçin Kira Artış Şartı Varsa
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa; belirlenen kira bedeli yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Dolayısıyla sözleşmede kira artış şartı varsa kiracıya ihtarname çekmeye gerek yoktur.
Davanın yeni dönemin başlangıcından otuz gün önce açılmasına da gerek yoktur. Sözleşmede kira artış şartı varsa; davanın yeni kira döneminin sonuna kadar açılması yeterlidir. Bu durumda mahkemece belirlenen edilen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Tespit Davasında Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Artış Oranı Sözleşmede Belirlenmişse
Sözleşmede belirlenen kira artış oranı TÜFE’den fazla olamaz. Eğer ki sözleşmede TÜFE’den az bir oran belirlenmişse; belirlenen bu oran üzerinden artış yapılması gerekecektir. Fakat sözleşmede belirlenen oran TÜFE’den fazla ise; mahkemece TÜFE oranını geçmemek üzere artış oranı belirlenecektir.
Artış Oranı Sözleşmede Belirlenmemişse
Sözleşmede yeni dönemdeki kira artış oranı belirlenmemişse; mahkemece TÜFE oranını geçmek üzere bir artış belirlenmektedir. Hakim, kira artış oranını belirlerken hakkaniyeti gözeterek karar vermektedir.
Kira Tespit Davasının 5 Yıldan Sonra Yenilenen Sözleşmelere İlişkin Olması
Beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde, sözleşmede kira artış şartı bulunup bulunmamasının bir önemi yoktur. Ayrıca kira artışının üst sınırı TÜFE oranı da değildir.
Beş yılı dolduran sözleşmelerinde, açılan kira tespit davası neticesinde kira bedeli; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmektedir. Dolayısıyla aslında bu durumda kira bedelinin rayiç bedellere göre belirlenmesi istenmektedir. Rayiç bedeller göz önüne alınarak belirlenen bedelde genellikle mahkemece hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.