Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 339 ve devam eden maddelerinde düzenlenmektedir. Kanun maddesinin başlığından da anlaşıldığı üzere ilgili hükümler konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulanmaktadır. Ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlar bulunmaktadır. Bunlar altı ay ve daha kısa süreyle kiralanırsa; konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanmamaktadır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli
Kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Yine kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar da geçersizdir.
Yenilenen Döneme İlişkin Tarafların Anlaşması
Taraflar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapabilirler. Nitekim bu hususun kira sözleşmesinde belirtilmesinde yarar bulunmaktadır. Ancak yenilenen kira döneminde belirlenen kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Yenilenen Döneme İlişkin Anlaşma Yapılmaması
Taraflar, kira bedelinin yenilenen dönemde nasıl belirleneceğine ilişkin bir anlaşma yapmamışsa; kira bedelinin belirlenmesi için dava açabilirler. Bu durumda kira bedeli mahkeme tarafından hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenmektedir.
Kira Tespit Davası
Taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira tespit davası açılabilmektedir. Bu davanın amacı kira bedelinin rayiç bedeller dikkate alınarak yeniden belirlenmesini sağlamaktadır.
Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Uzaması
Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Belirli süreli sözleşmeler aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayıldığıdan hiçbir zaman belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmez.
Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi
TBK’de konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erme halleri düzenlenmiştir. Bunlar bildirim yolu ve dava yolu olmak üzere iki ayrı bölümde düzenlenmektedir.
Bildirim Yoluyla Sona Erme
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren sadece tahliye nedenlerine dayalı olarak sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Kiracı ise sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.
Fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması gerekmektedir.
Dava Yoluyla Sona Erme
Kiraya veren kira sözleşmesini aşağıdaki hallerde açacağı dava ile sona erdirebilmektedir.
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya
kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.
Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayalı olarak dava ikame ederek kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.
Kira bedelinin ödenmemesi halinde de kiraya veren açacağı bir dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.